延市政发〔2015〕32号

延吉市人民政府

关于印发延吉市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法的通知

各镇人民政府，市人民政府各局室、各街道办事处、各直属事业单位：

《延吉市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》已经市第十七届人民政府第十八次常务会议研究通过，现予印发。

延吉市人民政府
2015年9月29日

延吉市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法

第一章　总　则

第一条　为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》及有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条　在本市行政区域内国有土地上的房屋征收与补偿活动适用本办法。

第三条　房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第四条　市人民政府负责本市行政区域的房屋征收与补偿工作。

　　市征收局作为本市房屋征收部门组织实施本市行政区域内的房屋征收与补偿工作。
　　市人民政府的有关部门应当按照职责分工，相互配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第五条　市征收局可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，房屋征收实施单位人员数量不能满足房屋征收工作需要的，可聘请征收工作人员或企业从事劳务性工作，征收服务的劳务报酬从征收补偿费用中列支，具体聘用办法由市征收局根据上级文件精神另行规定。

第六条　市征收局对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

第七条　从事房屋征收工作的人员，应当熟知房屋征收方面的法律、法规和政策，并具备房屋征收工作相应的专业知识。市征收局应当定期对从事房屋征收工作的人员进行法律、法规和专业知识培训，并进行考核。

第二章　征收决定

第八条　为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；　

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；　

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第九条　依照本办法第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程和旧城区改建，应当纳入市国民经济和社会发展年度计划，发改部门应当根据国民经济和社会发展年度计划，确定征收项目计划。

第十条　市征收局应当对征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记。房屋征收工作人员在调查过程中，需要向公安、民政、国土资源、规划、房产、工商、税务等有关部门和被征收人调查证据、了解情况的，相关部门和被征收人应当予以配合。

第十一条　市征收局拟定征收补偿方案，报市人民政府。市人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。征收补偿方案应当包括以下内容：
　　（一）房屋征收范围与实施时间；
　　（二）房屋征收范围内被征收房屋情况的调查结果；
　　（三）征收补偿事项，包括：补偿方式、补偿标准、补助和奖励办法、安置地点和安置用房面积、搬迁期限和搬迁过渡期限等事项；
　　（四）征收补偿签约期限。

第十二条　市人民政府公布房屋征收补偿方案时，应当同时公布房地产价格评估机构备选名单。

第十三条　市人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
　　旧城区改建需要征收房屋的，超过50％的被征收人认为补偿方案不符合国家和省关于国有土地上房屋征收与补偿规定的，市人民政府法制办应当组织召开由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改补偿方案。

第十四条　市人民政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估；房屋征收决定单项工程涉及被征收人户数超过500户的，应当经市人民政府常务会议讨论决定。

第十五条　市人民政府作出房屋征收决定前，应将征收补偿费用足额拨付到市征收局专门账户。可以采用产权调换方式补偿被征收人的，产权调换房屋面积的价款可计入征收补偿费总额，可不存入相应补偿款。

第十六条　市人民政府作出房屋征收决定后，市征收局负责在房屋征收范围内发布通告，通告规定的签约期限不得少于15日。房屋征收决定自通告发布之日起生效。
　　房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

第十七条　被征收人对市人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第十八条　征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋，或改变房屋用途、分割房屋、种植地上物等不当增加补偿费用的行为。违反规定实施的，不予补偿。
　　市征收局应当将前款所列事项书面通知规划、国土资源、房产、工商、税务等部门暂停办理相关手续。暂停期限最长不得超过1年。
第三章　补偿

第十九条　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

注：类似房地产市场价格是指房屋征收决定公告之日与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产的平均交易价格，应排除偶然和不正常因素。

第二十条　房地产价格评估机构由被征收人在备选的房地产价格评估机构中通过协商、投票或摇号等方式选定。

第二十一条　房地产价格评估机构实施价格评估时，应当选派房地产估价师现地查看、拍摄估价标的物，逐户出具评估报告，并解答当事人对估价结果的异议。房地产价格的评估依据应当向被征收人公开。

　　被征收房屋已经装修的，应当出具单独的装修评估报告。被征收人应当积极配合房地产价格评估机构开展评估工作。
　　房屋评估报告由评估机构和市征收局负责逐户送达，送达回执必须存档。
　　第二十二条　房地产价格评估机构和房地产估价师不得有下列行为：
　　（一）违反房地产估价资质要求，以分支机构名义承揽房地产估价业务或者出具评估报告；　
　　（二）转让、或者允许他人利用房地产估价资质从事房屋征收补偿评估；
　　（三）出具虚假评估报告；
　　（四）违反规范规定，出具重大差错评估报告；
　　（五）与当事人或利害关系人串通，损害国家或被征收人合法权益；
　　（六）违反职业道德的其他行为。

第二十三条　有偿获得土地使用权的房屋，应按照国土资源部门的评估结果对土地进行补偿。

第二十四条　被征收人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构申请复核。房地产价格评估机构应在收到复核申请之日起10日内复核完毕，并将复核结果送达复核申请人。

第二十五条　被征收人对房地产价格评估机构复核结果有异议的，可以在收到复核结果之日起10日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房地产价格评估专家委员会应自收到鉴定申请之日起10日内鉴定完毕，并将鉴定结果送达鉴定申请人。

第二十六条　房地产价格评估机构应当按照房地产价格评估专家委员会鉴定意见修改评估报告。房地产价格评估机构对房地产价格评估专家委员会鉴定意见有异议的，可向省房地产价格评估专家委员会申诉。

第二十七条　被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。用于产权调换的房屋最小户型建筑面积不低于45平方米。

第二十八条　被征收人选择货币补偿的，按照房地产评估机构的评估结果进行补偿。

第二十九条　被征收人选择房屋产权调换的，按照以下方法进行安置。
　　（一）被征收房屋产权性质为住宅。
　　1．砖木结构平房安置多层楼房原面积一比一兑换。砖木结构平房安置高层楼房原面积增加5平方米后一比一兑换。
　　2．砖木结构房屋回迁多层楼房合理扩大面积5平方米以内或回迁高层楼房扩大面积10平方米以内，按照延边州住房和城乡建设局确定的前一年度新建房屋建安成本结算。仍小于协议回迁面积的部分按产权调换房屋市场价格结算差价，大于协议回迁面积的部分按被征收房屋评估价格退剩余面积款。其他结构住宅房屋，按照评估价格与砖木结构平房住宅结算差价后，按上述政策结算。

注：产权调换房屋市场价格是指市人民政府以市场评估方式确定的房屋征收决定通告之日同地段或同类区新建商品房市场平均价格。
　　3．被征收房屋与产权调换房屋应结算楼层差价，具体方案在房屋征收补偿方案中规定。
　　4．持有市人民政府发放的城市居民最低生活保障金领取证的被征收人，被征收住宅房屋增加奖励面积后，面积仍小于45平方米（在本市行政区域内有其他住宅的，均合并计算）的，按45平方米进行补偿或安置。
　　（二）被征收房屋产权性质为非住宅。商业性质非住宅房屋，与新建门市房原面积一比一兑换后，原面积小于协议面积的部分按产权调换房屋市场价格结算差价，原面积大于协议面积的部分按被征收房屋评估价格退剩余面积款。
　　非商业性质非住宅房屋选择产权调换时，应按照评估价格与产权调换房屋结算差价。

第三十条　住宅房屋被征收人符合住房保障条件的，应当优先给予住房保障。3

第三十一条　因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第三十二条　征收住宅房屋除了对原房屋进行补偿或安置外，市征收局还应当支付搬迁补助费，临时安置补助费，越冬采暖补助费；住宅房屋从事生产经营活动的支付停产停业损失补偿费。
　　（一）搬迁补助费：被征收人要求货币补偿的，向被征收人支付搬迁补助费800元；被征收人要求产权调换的，向被征收人支付搬迁补助费1600元。被征收房屋由承租人使用的，搬迁补助费应支付给承租人；租赁双方有合同约定的，按合同约定执行。
　　（二）临时安置补助费：市征收局应当按照每平方米12元／月的标准支付选择产权调换的被征收人临时安置补助费。产权调换协议面积小于原房屋建筑面积时按照协议面积，产权调换协议面积大于原房屋建筑面积时按照原房屋建筑面积标准计算。原房屋建筑面积小于50平方米的，按600元／月标准支付。如安置期限超过产权调换协议书中规定的产权调换房屋交付时间的，应当自逾期之日起加倍补助临时安置补助费。
　　（三）越冬采暖补助费：选择产权调换的被征收人在过渡期限内需要过冬的，市征收局应向被征收人按每户200元／月的标准支付越冬采暖补助费。采暖期限为每年11月初至次年4月末。
　　（四）用住宅房屋从事生产经营活动，被征收人在征收决定作出前正在生产经营并已依法取得工商营业执照满1年以上，依法纳税的，按实际生产经营房屋面积评估价格的3％一次性支付给工商营业执照上登记的经营者停产停业损失补偿费。

第三十三条　征收非住宅房屋除了对原房屋进行补偿或安置外，还应当支付搬迁补助费、临时安置补助费和停产停业损失补偿。
　　（一）搬迁补助费：根据国家有关规定和市场价格，由委托评估机构计算搬迁费用后，向被征收人支付搬迁补助费。对搬迁费评估结果有异议或不能评估计算的经市征收局申请，由相关部门按照相关程序规定公开招标搬迁机构后支付搬迁补助费。
　　（二）临时安置补助费：市征收局应当给选择产权调换的被征收人按原房屋建筑面积每平方米特类区100元／月，一类区80元／月，二类区60元／月，三类区50元／月，四、五类区40元／月的标准支付临时安置补助费，补助到安置为止。如安置期限超过产权调换协议书中规定的产权调换房屋交付时间的，应当自逾期之日起加倍补助临时安置补助费。
　　（三）停产停业损失补偿：因征收房屋造成停产停业的，市征收局应当遵照客观、合理的原则，根据评估时点前的收益状况来判断未来的收益，并综合考虑重建周期、设备折旧更新改造和产业政策、市场变化等因素，经评估后支付给被征收人3个月的停产停业损失补偿。房屋承租人从事生产、经营活动的，停产停业损失补偿应支付给房屋承租人；租赁双方有合同约定的，按合同约定执行。从事生产、经营活动的认定，按照工商管理部门颁发的营业执照为主要依据。
　　房屋征收前已闲置的非住宅房屋，不予支付停产停业损失补偿。

第三十四条　被征收房屋装修及附属物按照评估机构的评估结果进行补偿。

第三十五条　被征收人的电话、有线电视移机费和管道煤气等费用，按照国家或有关部门现行规定的标准，给予一次性补偿。

第三十六条　对被征收房屋的建筑面积和房屋用途的认定，以房屋登记机构颁发的房屋所有权证为准；房屋所有权证未标注或标注与房屋登记簿不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿标注的面积和用途为准。

第三十七条　作出房屋征收决定前，规划部门应当依法对征收范围内未取得所有权证的房屋合法性进行认定。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

第三十八条　对未登记房屋合法性认定，可依照省住房和城乡建设厅《关于印发〈吉林省房屋登记若干问题暂行规定（一）〉的通知》（吉建房［2009］38号）相关规定，由规划部门认定，违章建筑由规划部门依照《中华人民共和国城乡规划法》相关规定处置。

第三十九条　依照本办法规定认定视为合法房屋，有批准手续的，房屋用途按批准用途为准；有其他证据证明或建筑平面布局可以证明用途的，以证据或建筑平面布局证明的用途为准，不能提供用途证明的，按住宅房屋补偿。

第四十条　对未超出批准期限的临时建筑，按照建筑安装成本结合新旧程度进行评估后补偿。

第四十一条　对历史遗留出租的国有住宅房屋，可以在征收前先进行房改之后进行征收补偿；也可以按比例分别补偿承租人和房屋所有权人。

第四十二条　市征收局与被征收人依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。　
　　补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第四十三条　市征收局与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由市征收局报请市人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以通告，补偿决定的公告送达时间不得少于10日。补偿决定规定的搬迁期限不得少于15日。
　　被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
　　被征收房屋产权人不明确的，进行通告后，由公证机关进行证据保全或提存公证，征收、公安、街道、镇等相关部门对房屋进行拆除。

第四十四条　被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市人民政府依法申请人民法院强制执行。

第四章　奖励政策

第四十五条　在房屋征收通告规定的签约期限内签订协议，并且在协议中规定的搬迁期限内搬迁的住宅房屋，选择产权调换的，予以原征收面积20％的奖励。当被征收房屋建筑面积加上奖励面积后，仍小于45平方米的部分按新建房屋建安成本结算；选择货币补偿的，按照被征收房屋评估价格的20％给予货币奖励。

第四十六条　在房屋征收通告规定的签约期限内签订协议，并且在协议中规定的搬迁期限内搬迁的非住宅房屋，按照被征收房屋评估价格的20％给予货币奖励。

第四十七条　用于生产经营活动的住宅房屋征收时正在生产经营，被征收人在征收决定作出前已依法取得工商营业执照满一年以上，依法纳税的，如在房屋征收通告规定的签约期限内签订协议，并且在协议中规定的搬迁期限内搬迁，从事商业、服务业的，按被征收房屋评估价格的15％；从事生产加工业的，按被征收房屋评估价格的10％；从事办公、仓储等其他经营性活动的，按被征收房屋评估价格的5％给予货币奖励。用于生产经营活动的房屋面积以实际生产经营面积为准。奖励应支付给工商营业执照上登记的经营者，租赁双方有合同约定的，按合同约定执行。

第四十八条　在签约期限内未签订协议，或在协议中规定的搬迁期限内未搬迁的，不享受奖励政策。

第五章　法律责任

第四十九条　市人民政府及市征收局、房屋征收实施单位的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

房屋征收实施单位聘用的劳务人员有前款规定违法行为的，由房屋征收实施单位依据聘用合同给予处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十条　采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第五十一条　采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第五十二条　贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第五十三条　房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由市征收局报请上级部门按照相关规定办理。

第五十四条　房地产价格评估机构违反本办法第二十二条规定，违反房地产估价资质要求，以分支机构名义承揽房地产估价业务；或者转让、允许他人利用房地产估价资质从事房屋征收补偿评估；或者与当事人、利害关系人串通，损害国家或被征收人合法权益的，记入企业不良行为记录，由房产主管部门给予警告，责令限期改正；可并处5000元以上20000元以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六章　附　则

第五十五条　被征收房屋出租的，除本条例有规定的以外，由房屋所有权人、承租人依照合同法有关规定办理。

第五十六条　本办法由延吉市人民政府负责解释。

第五十七条　本办法自公布之日起施行。2014年4月21日公布的《延吉市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（延市政发〔2014〕29号）同时废止。本办法施行前已开始征收的项目，继续沿用原有规定办理。

第五十八条　集体土地上的房屋征收，可参照本办法的补偿标准执行。

抄送：市委各部门、市人大常委会办公室、市政协办公室、市纪委办公室、各人民团体、市法院、市检察院、高新技术产业开发区、新兴工业集中区。

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　延吉市人民政府办公室　　　　　　　　　　　　2015年9月29日印发